管理文摘》（第183期）不朽情缘试玩版《公元物业
记者近日从市住建局获悉••▲◁▪…，《江门市发展和改革局▷■◇☆▲◇、市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》将于今年9月1日起正式实施□□-。据介绍■□☆●，这次出台的物业服务收费管理细则强调了在物业管理前期服务中□☆▼……，服务企业和开发商要严格执行的内容◁▲■，以规范服务企业在物业管理中发生的押金等收费△◁，为业主提供指导性文件…▪，保障业主权利▷◇•=•。据悉…▼□◆■●，为配合此次《细则》的出台•▷=△，市住建局正加紧制定物业服务的相关标准▷△-▼▷■。
投标答辩是是整个投标环节中最重要的一个环节■▲。中小型物业企业往往因为投标经验不足而担心顾虑○▼◇•=，最终未能发挥出应有的水平••▪△。笔者想提醒那些投标经验不足的物业企业▪■★，投标答辩并不是想象中的可怕★=◁••，不用过多的担心专家们会提出怎样的问题☆●★□◇。所谓▲□□■◇“专家提问▽==○”的中心内容也就是紧密围绕着招标人的需求来进行的■●▪△●▲。多数内容是围绕企业如何能更好的将项目长期•☆、持续★■、优质◇◁○□▷▼、稳定地经营下去与投标方代表进行思想交流的过程■▪▲●…。
物业费标准16年不变▷★☆•…、物业服务企业入不敷出□…□★□，上海公有住宅售后房屋管理面临一系列尴尬状况◆▷◁◇。如今=△，这一状况将有所改变▷••△●。记者从上海市住房保障和房屋管理局获悉▼=◇▽，自2012年9月1日起●☆◇，上海将执行新的售后房物业服务收费标准▲▲●。据了解•▽□•○，这一调整将采用■=“分步走▷△”的方式•☆□▲，2012年度仅调整管理费☆■▽▽、保洁费和保安费的收费标准•◇◇•，平均每户每月收费标准上调约10元▼☆。
百闻不如一见=☆▽，当亲身感受楼盘高品质的物业服务☆▼●▽◆=，眼前呈现亮丽的建筑群△•▷，优美的环境-•●-■◆，先进的设施时▲…○，通常会有耳目一新的感觉•▪◁，直观收获能启发大脑◆◁●◆，可以吸收成功经验•■•○，学习先进做法▷-=▷，避免走弯路▪▷▲▪▼●。参观物业最好在新项目规划设计○★…△、销售▷▼◆△★☆、交房各阶段进行◁▽●，每次应与高品质物业服务者讨论交流■•。并对看到的特色=■◁◆、亮点▷…☆□▪、好的做法进行总结归纳…△◆▽…，用于改进服务项目的不足□△◁☆。
1△●▽☆○▼、完善物业管理合约•▼◁◆=。《物业管理条例》规定开发商在销售楼盘阶段◇•=，应公示《业主临时规约》◆□，并与中标物业管理服务企业签定《前期物业管理服务协议》◆▪•=◆★。这二项合约在售楼时签定=▽□▲=，实际服务却在物业的使用期▪◇○■-，提供服务者是物业管理公司●▪□•，服务对象为业主不朽情缘试玩版官网◇=☆。因此☆▽，物业管理费标准确定倍加敏感■▷▲◁★★，开发商希望低价格利于售楼-▲…，物业管理企业希望高价格利于盈利■▷。为此○…▼=▼，前期小组应调查周边楼盘★◁◆•，拟定服务模式☆◇•△，结合本项目实际测算物业管理收支=▽，按市场化的原则▪•□●，给出物业管理费定价建议▪•▼。同时参照当地合约示范文本-▲▲◇◆，并依据有关规定提出管理用房=•▪、费用补贴等要求▪…，为物业管理公司良性发展争取权益▪☆▷◇。
合肥▲★▼•-：规定物业特约服务收费项目要严格控制并公示成本
物业管理的市场细分是选择目标市场的基础☆◆，为了能更有针对性的开展业务方向●◆•○=，物业企业应该在成立之初便根据市场需求状况…▲=▲=▲，有计划地组织经营活动▽•-。并且通过各种有方向性的促销渠道和手段◆▽▪•●★，初步确定符合自身情况的目标市场▪◁▽▷◆☆，形成差异化或集中目标市场的营销策略◆☆▷•。这对今后物业企业加强某一领域的市场地位和持续发展▪△□☆▽…，有着非常重要的关系和影响●△▷▲★。
污水管道每月至少清理一次□▪△-，假招标▼★△◁、套方案▽◇●■★△、窜标□○◆…●▪、围标■▼▼-☆、排挤其他竞争对手的违规行为…★，在楼上业主装修中=◆◁，
物业使用过程中▼▽，常会遇到需要维修改造又非属于物业管理费支付范畴的事-◁，比如•●•▪▲：房屋外墙漏水▷□■…、设备大中修△■★■●-、大范围粉刷公共设施▽▲▪…、公共场所改造☆■▷□、园林绿化大面积改造▽◁▪、智能化软硬件升级--◇▽▷、人车出入口改造等▪•==◁。这笔用于改善硬件环境◁▲★，以提升业主生活品质的维修改造资金●▷，需要管理处合理筹集和使用○▼☆，通常可分三个步骤进行◁=-△▷：
这其中的关键-▽，是取决于企业的战略性规划••◆▼□。如果只想取得短期效益的话▲□■□，那这类企业是成功的△◁•…-。但作为物业管理的核心价值来说…☆○，应该是在服务的过程中取得环境效益■▼▷•▼…、经济效益和社会效益的三效统一•▼▼★□▪。企业要想长期稳定的发展下去▽■▽，首先就是实实在在的做好内部的服务管理品质◇▷、重视物业ClS系统的建设和ISO体系的持续改进▷…■▷▼□、通过强化内部的管理来塑造出企业良好的服务品质和社会形象▷○▷，用以取悦招标单位对自己的信任★☆○◆，这才是物业管理企业长期生存和发展的根本之道-○-▲。
从明年起这项活动将制度化◇△◆、常态化△•▷★▲。企业不在于规模大小◇○•，1◁•■…▽△、形成差异化服务△■◁…△。物业公司就有责任赔偿赵女士的损失△▷。还需高品质的物业管理支持★■◇。所以◆▼…★■，这样才能确保企业良性发展▲•。并没打算开放物业管理这一市场•□•。物业公司如果尽到了管理责任◇△◁…◁，并要求其交纳了装修押金▼◆▪□•。
最具吸引力的还是物业企业的服务质量能使受用客户感到满意▼•，所谓的招投标▲…■▼▷◁，那他在当地物业市场上生存的空间和环境也就相当狭隘了=▽★-。能直接支持发展商的连续开发=●。千万别忘了看看物业小区是几星级的○▽◆。上述两类暗箱操作的手法=•●○◁，即便是在此次项目的合作中未能达成共识★□▷，日前=•=◇，合理规避因●●◇★…“单兵出战▷▲”而给专家们带来的☆▲•▲◆▽“对投标重视程度不够◇★■、回答问题不全面◆●、答辩人管理层面不高△☆▷■”等负面影响▷■？
员工关注的是被检查的工作▷==…，领导关注的是下达的任务-◁…▪=，业主关注的是现场的品质•△▷◁。怎样才能使三类关注相联呢◁-▼▼◁◆？要使其相联▲☆•，还要确保现场服务品质•▷-，通常可分三个步骤进行◁☆◁○▷：
多数物业管理企业都在执行质量管理体系标准▼▷★▼★•，对于具有多个项目的物业企业来说▲☆•▲，由于每个物业具有不同特点▪▪-○-，物业管理费价格也不相同•☆◇=-，各物业组织架构▷◁、服务内容▷▪★□●△、服务标准都会有所区别•◆◇…•。因此▼…▼•▪□，除了通用的程序和作业指导书外▷▲▽◇，我们可以根据每个物业的特点编制补充规定□◇◁●，制定多项个性化的服务标准□□，以完善企业整体ISO9000文件■△。个性化服务标准能产生两种效果-○☆★-：
上海●=●★•…：公有住宅物业费涨每户每月上调约10元在笔者所在公司经营近二十年来□▲▷9元的576英寸墨水屏电纸书引领阅读新时代MG不朽情缘AOC，，应是收支平衡略有盈利▼□▷□，物业管理服务价格是决定项目口碑优劣的关键因素○◆▼-☆。
最近=▲▪◁，朝阳区创新物业评级制☆●=▼▷，试水破解业主与物业公司之间矛盾和纠纷多发的难题▷▷○◆★，对区域内700多家物业公司打分=▪▷■=，进行A○▽□▷、B☆△◇、C□◇☆◆★、D四个等级评定☆…●■，将其记录进政府信用档案▷☆◁▲，等级最差的企业将不推荐接管住宅项目◆▲▷，以此来督促物业公司提升服务质量●△◆，开展规范化服务■★。面对这张新式答卷◇□△◆★☆，物业公司反应不一•★★◆，社区专家则呼吁业主代表能走进考评小组▼•▷。
没有统一的各岗位标准▪•△▲，很难开展岗位培训☆★○☆▷。物管多数企业都缺少岗位培训资料★●○，员工经入职培训上岗后◇○●，该做什么▼☆◁？该知道什么•△？会做什么▲○▼○•■？通常都靠老员工传授●▷==◇◇，这样一来••…▼，老员工个人工作经验和水平高低◇…○，决定着员工队伍的素质高低☆△▪▲▲◁，不利于提高整体队伍素质••…▽。因此-◆▪★•，人力资源部和培训部门应建立各岗位标准△•△◁…，包括岗位职责…▼△□•★、应知知识=◁…、应会技能◇■，组织编制各岗位的《职责▽◁□•、应知▷○、应会手册》-▼■…，起到以下作用■▼▲：
与开发单位或代理公司间暗箱操作•=▪☆●，是物业企业在诸多真真假假的市场信息甄选中首先要做到的第一步▲▲◆==…。物业公司按照规定与装修业主及施工队伍签订了装修协议书□▪，还经常派管理人员到装修现场巡视监察◆☆…□。因而○•▲●△，物业公司才刚刚按工作计划完成该楼污水管道的例行清理■•=●◆。
2◁☆◇•、参与有关工程例会■■☆▲，针对设备选型▲▪、设备节能◆▪=★◁=、管理▪★-、值班△■、设备房的装修◇■▷•、工程用料▪-=☆=★、水电计量★▷、建筑防水◆□•○■、监控装置分布-★…•、工程质量▪△▪…、公共区域装修等提出物业管理方面建议△▲◁。
8月24日▽◆☆，省十一届人大常委会第三十四次会议表决通过了《省人大常委会关于批准哈尔滨市物业管理条例的决定》▲★▲△。据介绍•○，哈市有20余万户老旧住宅没有实行物业管理▷-●△，《条例》将无人管理的老旧物业纳入进来○▷■▷☆☆，作为新的物业管理模式加以规范▲-。同时◁◆○•，还规定了业主自行管理物业的模式▲□□，使哈市物业管理形成物业服务企业管理▷=▼◆▪●、社区物业服务机构管理和业主自行管理三种模式并存的新格局…▪。
所以-□▽，市场中的物业企业应该根据自身的经营特点▪○◁●★，从企业建立之初就不断完善自身管理的同时…▷▽▪，有必要不断修正企业的发展方向◁◆，有计划制定发展策略=▼，避开同质化的错乱竞争▪▽▼=，努力开辟一条适合自身情况的拓展道路●▼◆▪▷□。
不过是走走形势而已▷☆★□△…。结果应以客户满意为最终目标▼▽=▪。《德州市住宅物业服务收费管理实施办法》和《德州市普通住宅前期物业服务分等级服务标准》目前正在筹划阶段□•☆●●，近日•=■☆▼，另外…▷…•，或者是招标项目与发展商之间本身就是裙带关系▪□●，如果企业失去了持续发展的管理品质•▲=…○○，而物业管理费和停车管理费又必须符合市场需求★◆，决定从9月1日起至11月15日★…▼…。
在另一方面■●◁•…，此次《德州市住宅物业服务收费管理办法》或将针对原有的收费标准中的无业主入住住宅应全额缴纳物业服务费一项进行修改◁◆▷▼•，应是在一定范围内的同类物业之间的比较○•□••◆，另外★▽○，关键在于自身管理品质的优良程度◇▪…。说到这里☆▼…=▲◁，通过这些工作▷▼，服务品质与企业发展是■■“相辅相成☆-◆•●☆”的●▼=。而物业管理服务品质的档次▼■◇，向业主公示=◁•◇◆☆！
2☆●、展示服务形象•△=◁。招聘并培训员工掌握配合销售各岗位作业规程△•▷▲•，并在售楼处和样板房等现场提供清洁▼☆=-、绿化▷▼○、水吧••◁▷、门岗•▽◇•、运输◁■○•、车辆停放▽•-☆=、护卫等服务▷□▪•▽，让看房客人提前体验物业管理◇◁，如果感受温馨▲○，也能提升客人决定买房的信心•▪□。
承接查验是在竣工验收的基础上●★★◁■★，以满足物业使用功能为主要内容的再验收□○■★▽■。管理处应组织专业人员测试设施设备各系统功能▷◁◆▲□，检查公共设施设备外观•=▪•，检查园林绿化工程等■…，将发现的问题分类整理▽▪▽◆，书面反馈给开发商并督促现场整改●☆□☆■◇，成熟一项□▲▽☆★，接管一项▽▼■…。同时也要及时办理竣工资料图纸▪•、备品备件◁●•▪△、专用工具•▲□、钥匙●●■、管理用房▽▪◇◇、水电费账户等交接•▷•◁□★。并在随后的保修期内争取支付保修款的签字建议权▲•▽•●。
《物业管理条例》规定物业管理企业承接物业时★…-◆◇，应当对物业公共部位•=，公共设施设备进行查验□○▼。由于种种原因■■，不少物业竣工验收后都未办理承接查验○○=，造成一些物业缺少必要的图纸和档案◁◇◆○，现场遗留缺陷得不到解决•◆，长期影响物业品质▼○■。因此=▽•□，重视并认真办理承接查验是确保今后服务品质的一个重要环节▽△○▪★。
（1）属于保修期内的◇◆，笔者认为除了凭借以往的经验以外-▷▽△□◇，该物业公司的内部维修管理规定-○=，1■-◁▲、按费用来源筹集维修改造资金▪▼◇□□。将全市物业小区划分为三▲▪★◁••、四☆▷△◁、五三个星级○▷○▽▲，可以较好的表现出投标人对投标项目的重视程度◆★。因此物业公司不应承担任何赔偿责任▷◁◆。都会给对方留下良好的印象◆★★◁☆？
在这个环节的处理上▽△★■，首先投标企业领导们要高度重视○☆☆▪◁◇，组建三至五人的临时答辩小组…▽◇◆▷。即由投标方案的策划人•☆□★、项目管理人□△=▲▽、投标公司高层领导人及其他相关对口专业人员组成的答辩小组•◇，分别就相应的问题做出合理的陈述和论证▪◁☆。
福州□△■◁：问题物业要全面整改 整改不到位黄红牌警告
在东莞乘坐电梯发生意外事故■◁△□▼，电梯使用权者将是明确的第一责任人不朽情缘试玩版官网◆☆，引入保险机制后▪◁◇□•○，最高可赔付300万元-△•■○。昨日下午••，东莞作为全国电梯安全监管改革试点城市之一◁●…○，召开了全市电梯安全监管改革的启动和部署会议▼○▪-▪▷，市质监局发布《东莞市电梯安全监管改革试点工作实施方案》▲▽。《方案》称•☆□▷★，电梯安全监管改革要理顺东莞市电梯制造◁-◆、安装☆△▪□★、使用▪…◆▼◇☆、管理等各个环节权责关系…▲△★。
银川◆◆：《银川市住宅专项维修资金管理办法》8月8日起施行
然而在长期●△-◁、连续的服务过程中▼=，却倍受到多方的各种压力•□□▪■、谴责△▪○、投诉○●◆、曝光…●▲，再加上行业发展过程中诸多法律关系的不明确★●●▲□•，致使物业公司瞬间成为众矢之的☆•☆…○▽，给物业公司的生存和发展带来了许多不和谐的因素☆◇▪。
沈阳市房产局会同沈阳市民政局共同印发了《沈阳市星级物业管理小区（大厦）考评管理办法和沈阳市星级物业管理小区（大厦）考评标准的通知》★◁★，这并非长久之计…-▼，然而◇……-◁☆，从而以最好的表现力展示出投标方认真…▽、敬业▽▼•■○△、执着◆△▲●、严谨的企业风貌■■。装修工人是在逃避物业公司监管的情况下□★◁，8月7日◇▼●□，价格太高不能被广大业主接受▲=◇◁★，在这一点上•-★■△★，该小区物业管理公约对住户装修也有明确规定☆○：业主装修必须先向物业部门申报★◆•▽=▲？
那么=…=★●★，赵女士家中遭受的损失…=-◇…△，应该由谁来承担呢□▽…？建设部(家庭居室装饰装修管理试行办法)第19条明确规定☆□=：因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞◁•★○▽◇、渗漏水□▪▷=□◆、停电-▪•○■▼、物品毁坏等•=-▪▷□，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿△•●▷•；如属被委托人的责任•■■，由委托人找被委托人负责修复和赔偿△•■…■。因此◁…■△，赵女士遭受的损失◁▪，应当由楼上装修业主承担赔偿责任◁◆☆○，并负责修复○▪■…◇；如能明确是受委托的装修公司的过失造成损失的□■--。装修业主可以要求装修公司进行修复和赔偿-•▽○▪。
青岛☆▪○：新物业收费办法出台 房子空置一年减免物业费
这种★…“内功★=◁-”▼▪◇，是企业在发展过程中对自身服务品质高度重视的结果▪-☆=、是社会公众所赋责任的高度体现○△▽△、也是对国家和社区人居环境改良中的贡献手段之一●▲▲=☆。作为物业行业里的一员…★★，我们更应该从建立初期就高度意识到这些责任的实质意义△◆●。遵纪守法☆▼•、公平竞争•◁=，努力提高管理水平★○○●◇▪，将物业管理引入市场化▽▪★○◆、社会化★=、专业化的轨道◁□■□，以保证我国的物业管理事业不断健康地持续发展▽--▷◆-，使国家和谐▲=、社会稳定的氛围愈演愈浓△▲▼☆！
1981年起至今△▼，国内物业管理行业兴起的30年来…★◇■，物业管理企业在房地产开发所涉及的20多个行业领域内一直处于最弱势•…=▪、最尴尬的角色◆▪▷☆-。其它的边缘领域一般都是以产品开发为主要手段★◆，以价格▽◇…=…○、资金的交换为主要体现形式★◁…=●▽，而物业管理则是作为第三产业中的服务性行业▲…•◆◇，以输出劳务交换劳动报酬的这样一种价值体现•…◆▪管理文摘》（第183期）。
1▪•▪、制定品质检查扣分标准（详见下表◆•■▷…•：物业品质检查扣分标准）□▽•◇▪◇。表中…•=☆“服务总体要求◆■◁●”应一致☆▼，▪•□“不同类物业要求•▼□◆□”会有差异▼△◇○■，…■▷●=“物业具体要求○◇○★□”需突出个性◇△△…■○，这几项也是业主关注的事◆◇▪◇▼•，■▼“当月计划要求▲=△◆”需对应领导指示▲◇■；不同物业如果要求考核内容或扣分值不同▽◇=◆★=，就形成个性化的检查扣分标准（制表工作量较大）△•◇●；如果企业服务很多物业☆▼◇☆，比如要以山○•◇▽▼、水▪▪▪◆、城◆-、苑为系列打造差异化服务产品-●，只要在这类产品个性化基础上再按高档◁★、中档等服务进行归类就可●□★▼○○。
总之△○◁，物业企业在激烈的市场竞争中☆-▷，无论是生存和发展都是艰辛的▼★。在其漫长的发展道路上-○▪，每一件工作都需要我们每一位企业老总▷▷-…▷▪、员工共同的付出和努力--□☆=▲。在市场拓展过程中▪▲，除了要树立良好的全局观念◁=、市场观念◁○、竞争观念和效益观念▲=●●▼，积极依靠法律和行政手段增加行业交流◆▷▪★，妥善控制拓展节奏□-、把握投标细节外◁●…▲，还是要着重锻炼好企业自身的◇△☆…●“内功☆□==●”修炼★○▼◁▽。
本例中物业管理公司要不要承担赔偿赵女士损失的责任问题■◁○，也可能会被物业公司的诚意所感动◇◇…，并应严格遵守小区房屋装修管理规定▽-◁★。
合肥市房产局日前发出专门通知●□■…•，规范物业管理小区物业服务费收费行为●▷=。对涉及门禁卡发放(换发)以及特约维修•▲、服务等收费项目要严格控制收费标准并公示成本☆•◆▼◁。这份通知中明确△◇■=，市内物业企业须取得《物业服务企业资质证书》和《服务价格登记证》▷▪•，否则一律不得经营和收费▲▲△★●；必须实行收费公示制度●◆•▲◇○，亮证收费▼•○◇▲▪，不得提高或变相提高收费标准▽•◇☆，不得搭车收费•▪●■■；物业公司收取物业服务费•◇◁•，必须使用专用发票…◇○•。代收其他费用★▼●▪○-，应给业主或物业使用人出具票据★●●◁，否则◆▼●，业主或物业使用人可拒交物业服务费◁•☆。
哈尔滨…▲…：物业管理条例获批 物业纠纷可申请仲裁
在市场化并不完善的今天●-★，通知开发商转保修单位处理▷★。笔者不排除在目前市场上有那么一些物业公司不注重品质和信誉环节◇▽△△=，就能形成不同品质的服务▷■。根据管理费的高低来确定服务标准个性化的高低■◁☆○…。
8月8日▪◆★□★，《银川市住宅专项维修资金管理办法》正式施行•◇◇◁。《办法》除对住宅专项维修资金的缴费标准进行规定外◇▷☆■•，还对资金如何使用•□-▼■☆、管理等进行明确△▷。据悉▪●•▲，今后△-•，住宅专项维修资金不再只由相关部门代管•○，各小区所在业主委员会也可直接管理◆•。《办法》规定-◇☆●◆=，无电梯住宅按建筑面积每平方米缴纳40元的首期住宅专项维修金■☆-◇△，有电梯住宅◇▼☆-●◆、非住宅▷☆▽、别墅每平方米缴纳50元◆•★。
本文以市场化服务价格的原则为前题▲-==，探讨如何提高物业管理服务品质□★●…★。物业管理服务品质不仅与使用期提供的服务有关-◇，还与项目的前期建设密切相关△▼，前期不及时控制物业的潜在问题○▼，后期纠正要花更大精力和费用▷☆=△••。因此◆◆△…☆，物管企业全程参与项目更利于打造口碑甚佳物业▽•…-，其做法是★=▲●-▷：在项目开发建设期间▪•，开发公司邀请物业管理经验丰富的专业人员★◁★▷•，从物业管理和使用者角度提供改进物业品质的建设性意见-▪▼•◇；在物业使用期间…○●…★◇，履行物业管理前期服务协议▲▪，以完善物业功能提高服务品质为目的•▪▷。以下所述可改进物业品质的十个关键环节▼◁▽，仅供同行参考=△-。
2▷◇▲=、将维修改造工程外包（或管理处自己做）▽●★▲。如果选择外包▪□◆△，应严格按外包程序货比多家-•▪□，参考质量和价格择优选取☆◁，并签定合同…■◇。
在与招标方的接触和交流过程中▼■▪=●◆，物业服务费可能会按实际运行费用适当减收▷▽▽▷★。也是企业赢得市场克敌制胜的重要法宝▷●。征求相关业主意见★-▪…☆◇，这已超出了物业公司的管理范围及力量所及●☆▷▪，只能是无谓的增加业务成本▪■、耗费精力-▲。高品质的服务与有较高的价格支持有关△▷☆•！
实践证明○▲□=▼■，使用期发现的质量和不适用问题•■•★□▷，是项目建设时期很难预见的•○•■。因此▼◆，物业管理公司或业主的意见反馈-△▲，往往最让开发商重视▷○，吸纳后用于前期改进价值可观◆▼◇▲●…。所以△-，物业管理公司可以调查已服务楼盘的优点和缺陷◆□◆，通过参观同行优质物业=▷□○◆…，组织人力花些功夫汇编《物业产品优缺案例库》▼•。在参与新项目前期介入时成立前期小组▽△▷•▪☆，采取定期参与开发商工作会议方式•▷◇=△▲，以专业咨询为手段▽-▲…，从使用者和管理者角度对各建设阶段发现的问题○▲•★…▪，提出物业管理工作建议▪○□△■，夯实物业硬件品质基础★•。这项工作有利于改进物业品质☆•□，降低使用维护成本□•☆▼△▪，方便今后管理◁▽★▲◆▷。建议应在规划和设计之前和之中提出◇◇▽•：
笔者想阐述的中心意思是▽★，只有通过密切不断的沟通交流=•◆，这些企业通常的特点是▷★◇□：管理规模较小☆▪、管理手段不够丰富•▼△◁◇、内部管理模式尚未固化-▪、企业发展战略尚未形成◆□▲、市场拓展经验不足但又急于扩大规模而优良的管理品质则是对市场拓展工作最好最有力的支撑措施◁▪▪◁…。而是靠着强大的人脉关系等手段争取到了许多管理项目◇☆○•，追求高品质的服务如果没有价格支持…◁◇，物业公司完全尽到了设备日常维护的职责■△○▽。向有关部门申请维修资金■★。而甄选信息的过程中•=▼，记者从德州市政协调研组调研物业管理工作座谈会上获悉▲☆，根据经验正面判断发展商=◇☆△、业委会的招标意图•□△▷！
要想缓解上述问题□▼▷□●，除了企业苦练内功▼▪•△，提高管理服务品质▷◇◆=、严格按照法律程序行使管理权利以外◆•◁▼-●，还需要通过各种途径来增加与业主间的情感沟通▷●▲○▽、保障信息对称▷■-▼。同时更要充分重视业委会的能力□★▼•、积极参与社会公益活动□▼▷、开展网络宣传▽●△◁●-、参与行业内学术交流与评选活动○=•◁•-、发表行业文章◁▽☆■、加强与新闻媒体关系等手段◆…▼，从多方面多角度来增加社会公众对自身企业的关注程度这些元素都是物业企业彰显内力和获得市场信息的重要途径▪●◆。
完成了公共部位清洁开荒以及办理业主入住后▽▷★▷▽▼，二次装修监管便成为项目使用期间物业管理的重点之一△△▲，监管是否得当▪☆…▽▽、力度是否足够●○•☆◇-、违章受控程度将长期影响物业的整体效果☆=○◇…。因此▪▼☆☆▽▲，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主■■★☆。要按流程进行装修审批★▽▼•★●、监管和验收▼■☆☆◇，现场要安排人员定期巡查◁△●◆▼，对装修人员和用材要按规定进行控制-○◇▽▽■，发现违规现象要及时通知整改○◇…◇。最终确保房屋公共设施完好••☆★▽，外立面貌不变◇-★，室内主体结构不被破坏○●▼，室内防水工程和主体管网完好=▼。
就不应承担任何责任•☆▷；所以▪▷★…，对发展商来说●■•，而且发展势头还相当迅猛△▪□◆。领取装修许可证-☆☆，该小区的《物业管理公约》明确规定□◁◆：物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设离的维修▷○▪、养护◆▷▲。买房时除了看房屋价格☆▼▷、地段和户型外•★-▷，偷偷将装修废弃物倾倒入污水管道中的▼=，是企业的无形资产■==，就在事发前几天◆●▷▽☆。
2▲◇▲•、为员工职业晋升指明了学习方向☆★▽•☆。《职责-☆▪△□○、应知▼◇▲▽▼、应会手册》公开了企业各岗位必须学会哪些知识=☆，掌握哪些技能□•-■▼-。比如☆●☆★○：要求主任以上岗位应熟悉《物业管理条例》●□…◇○◁，本物业管理合同○■，补充规定的编制•▪□，业委会成立流程◁▲◇▪◆，掌握年度和月度工作计划和费用开支预算的编制等▼◆-；要求班长以上岗位要掌握主持会议☆○，编写会议纪要等☆▼▽…；要求所有员工学会微笑手册的使用等▲☆▪…▷◁。《职责◆▼…▪-★、应知•◇■▼☆、应会手册》一旦成为职业晋升考核内容◁■○●，有远见的员工•△▷☆，一定会自愿学习和主动学习◁☆◁■●△。
深圳文明条例•★▲▪■：物业不尽劝阻义务 罚款5000元
所以◁☆☆==○，则没有那么丰富的▲▷△●-“资源整合□■▲○▼○”手段◆•◁■，因此▪◁▷▪-，与行业标准和服务价格密切相关□▼△■，物业管理的品质效果是企业求得生存和成长的先决条件■★=◆▼，物业管理企业只有坚持市场化服务价格的原则才能具有生命力○▷=。占有市场绝大多数份额的发展中企业○◇，有着极为深刻的体会=□☆△◆●。据了解▼…！
针对我市有些物业服务小区还存在小区卫生保洁不到位◇◁★、车辆乱停放□▼、绿化养护不到位=▲…▲□、监控和消防设施损坏无法正常使用□-、未开展业主满意度测评等问题▽…○△，我市要求存在问题的物业要进行全面整改◆•，对整改不到位的进行黄牌■△○△、红牌警告并记入企业信用档案=●•☆★。全市各级物业行业主管部门和物业服务企业要全力以赴■◆•，认真抓好整改落实工作□○◁，确保每个小区都达到《全国城市文明程度指数测评体系》和物业服务规范规定标准…▪○▲。
3■▷◆▼•◁、品质检查小组按要求长期进行现场品质检查••★=，善于发现问题▷…▷，敢于扣分扣奖金▽▼=△。
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（2）属于维修资金支付的◆◆，众所周知△◇▪，是明显存在的▽=•■★。否则▲△▪，在国家积极引导行业发展的同时•▷◁，投标的物业管理企业基本可以判断出招标方的想法是否可靠▽▼…-■、招标要求是否符合项目运作管理的实际情况••◆●◁、招标方提出的费用要求是否符合现阶段运作时的成本保障■…▼☆、所配置的资源条件是否能满足服务标准的达成等一系列是否正式参与投标的重要因素▽▲◆。
装修工人违规操作造成楼下业主损失 物业公司是否担责
1○△…□▽▽、能指导各岗位开展系统化的培训▽△●●△◆。《职责◇…、应知•-▼◇•=、应会手册》也可以当做岗位培训要求•=-=▷，培训部门可以依此要求调查员工◁▲…○，针对不达标部分●△▽，制定岗位培训计划并实施培训☆○★★…，促使员工行为更加规范◇☆△，作业更加标准▽-△◇◆★，不断提高整体队伍素质▲◁，满足高品质服务对人员的要求△●。
近几年来▼▷●，国家加大了对物业管理行业规范性发展的重视程度▷◆▪☆。特别是在《物业管理条例》◆▷…●◆▲、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》◁▽☆、《物权法》等具体法规的出台以来□▷，通过市场化招投标行为所取得的物业管理项目不断增多▪◁▼▲□-，进一步促使了企业对自身管理过程的不断完善■▪。物业社区的人文居住环境也得到了明显的改善•☆□•▷=，这是任何一个物业管理企业都希望看到的景象•-▼●…。
2…●、形成系列化服务-…○○▽。只要归纳同类物业的共性标准◇●•，比如对山■-☆○、水■▪、城■-◁▼★▲、苑等各类物业的个性化标准进行归纳△●，再结合ISO9000通用标准就能形成山■▷、水◆■、城☆★○▷◆、苑系列服务标准★▪☆◁。 因此-…，打造标准化□=、差异化△-○▲、系列化的物业管理产品☆◇●□，可以从研究个性化服务做起▽◁□○。
记者昨天从上海市房管局最新印发的《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》中了解到▽•◆，本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制■▷，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理-●○-●○。建筑面积超过10万平方米的小区☆▪=★○，应配备至少一名项目经理=•▼●-，每半年向业主委员会报送物业维修▲☆▷▼△、更新费用的收支账目▽◁，接受审核●☆。与此同时☆…◁☆▪，市房管部门统一建立项目经理执业信用档案▽••。
通过以上形式的人员搭配和提问阐述▲★▲▲☆-，进而为今后的合作打下良好的基础以后●◆…△★，物业公司履行了《物业管理公约》规定的各项义务与职能◇-◆■▲，而发展中企业则占了其中80％以上的份额•▪。关键是看物业公司有没有尽到管理责任◇●，建议向政府和开发商申请或由业主自筹资金○◁▼☆▪•。据了解○▼■◇-▲，（3）对于无经费又影响人身安全或市容的-=-▽…▷，预计8月下旬将正式行文实施□▼■○☆-。
昨天=…▼-…■，记者从市物价局了解到△▷…，市物价局□●▷、市国土资源和房屋管理局近期联合出台新的《物业服务收费管理办法》◇●。新《办法》规定★…▷▲，业主大会成立前△●，房屋交付后空置一年以上的▲◁◁▪▷=，其空置期间的物业服务费按实际运行费用适当减免▪●•▽▷，减免的具体费用由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定◁…。合同另有约定的△●，可根据约定执行=●▽…。业主大会成立后▽•，房屋空置期间的物业服务费的减免由业主大会与物业服务企业协商确定▽•…。
销售阶段开发商关注的是售楼价格和销售量●▽•，因此▷▲▽，希望承诺的管理费低-•，希望物业管理人员展示高品质的服务形象•▷•□▲，以满足选房者追求品质生活的需求▷◇▲◇-。在此阶段物业服务配合重点如下•▽•△▪▪：
口碑甚佳的物业除了具备优质的设计（建筑▪▲◆■、环境）和施工质量外◆○★•，亏损通常由开发商补贴●▲，以及从侧面了解其单位的内部架构和经营情况是否符合招标意图▲○●◁。比如参观时可关注▽▪▷●■▲：组织架构-▷●、服务模式不朽情缘试玩版官网▲△、客户服务=▷、专业外包★=▲▷、品质检查=▷、人员和车辆出入□•、封闭和开放管理□▲▪▼★、管理用房建设△★★、装修监管…■◆▽△、智能化情况★◆、周边楼盘收费标准△▼◆△▼、人员工资●▷、售楼处和样板房管理方式◇★■▷、物业服务配合开发方式☆▲•●、存在的主要问题等不朽情缘试玩版官网□◁▼□□□。正确理解招标方的真实意图-◆●--▪，如果随同▽●，
1…◁△•◁=、参与审核规划和设计图▼◇☆●◆，提出完善物业功能建议▲◁◇，对配套设施△◇☆▽■、公共活动场所▷☆、建筑和水电设计☆▪、设备及管线◇=△●◁▼、照明布局●☆◁、商业网点★□△、会所▼▼■、学校=●◆、管理用房◆□、垃圾站■▼▼○◆…、游泳池○★▼=、智能化…••●•★、标识▷-•、车辆和人行出入口★△==•=、停车方案提出物业管理方面建议▪•。
许多物业企业为了尽快占领市场★■-◆●、取得更高的管理资质△◇◁，一味拓展管理规模•▲▽●△。不论项目品质好坏以及风险预估状况▲▪▷…■★，囫囵吞枣==，一味求大•●，概吃不误…▲▷■◆。到了真正接管期间才显得管理秩序混乱▽■、成本高居不下▲◁=•▷▽、人员频繁流逝•▷○▪、经营业绩平淡▼◇◆◆，最后只能是骑虎难下◇○▲…•★、取舍不定
根据《深圳文明促进条例》(草案)规定-●▼▪…，从事物业管理和保安服务的企业对服务范围内的不文明行为不履行劝阻的◁◆▼，将被处以5000元罚款◇=。各类单位或经营主体应当依法劝阻其场所内发生的不文明行为•…◁•■，未履行劝阻义务的◁△•★•，对该单位或经营主体处以与违法行为人应当受处罚数额的加倍罚款▲◁▪。这意味着◇◁，如果餐饮企业对于在店内禁烟区吸烟的顾客未劝阻○◆▼•，将被处以吸烟者罚款双倍的处罚▲○▷-★。
赵女士搬到新住宅小区的一年时间里●▼△▽▽，一直受到楼内各家各户装修的干扰••▲▪。有一天赵女士下班回家一开门△★…◇■，被眼前的景象惊呆了○■○：臭污水已流得满屋都是◁▲，地漏还是不停地往外冒水=••△▲▪，房间已不能进人了-▪◇◆。赵女士立即给物业管理公司打电话•■○◁▲▪，并提出索赔要求●▪☆▷。物业管理公司立即派人前来查看了现场．并到楼上找到正在装修的工人问明了情况△-▼◇▲，原来是装修工人为了图省事○▼，把装修垃圾倒入下水道．导致住在一层的赵女士家下水管堵塞--◆▲○，楼上各单元排出的污水不能及时排走■••，逐渐由赵女士房间地漏处冒出□●=不朽情缘试玩版《公元物业。造成了损失…▪◇□△。虽然这个事件明显是由装修工人违规操作造成的▷●△…◇◆，但赵女士认为物业管理公司未尽到管理职责☆…▷，也应该承担责任●△○-，遂向物业公司提出索赔要求○▼-▼▲◁。
随着专业化服务不断细化◇◆●，物业管理外包服务所占比重也会增加•▼□◇●，目前可选择外包的项目就有-■★•☆=：清洁=•△☆=▷、绿化▪●◁▷☆、电梯等★▷▷◁。如果某项外包业务出现问题•▷▽★-，比如••★：清洁人员现场配备不足◇-○★，监管者碍于情面▲•▽□，清洁质量就难以保证☆…，直接影响到该物业的服务品质☆=○…。因此◇▽○▲，定期检查考核外包项目●□★•★，控制其品质也应成为物业管理企业的一项主要工作•▲-◁，通常可分三个步骤进行□•…●□◆：
以笔者现在的深圳市科技工业园物业管理有限公司来说☆-，自1993年成立之初•=▼▽，便致力于深圳特区工业园区和高端研发楼宇的物业管理▲■◆■◇。经过近20年的打挤●…▼★◁▷，逐渐发展成为在全国拥有八家分公司▷▽，管理面积超过三百万的管理企业……○▲●，同时也成为了全国科技产业园物业管理领域的先行和典范△○△。并且这种差异化与集中目标市场较传统的无差异目标市场的拓展方式而言-•△▼▲，有着极为明显的优势●▷●，如针对性强△=▪…=、拓展持续性强●••☆■、能充分发挥物业企业的经营创造力◇▽◇、物业业态简单而易于管理■◆▪▪、拓展成本较低缺点是过度依赖某一领域的物业环境-▷△，经营风险性较大▷☆★●○。
再次是在答辩过程中●◇…，每个参与者应就招标人提出的各种问题-•-◆◁，做出有针对性的陈述=★★=。重点在于论证项目策划中的主导思想▷◁•、管理定位△○=▪○、沿用法律依据■◇▪○；在管理执行过程中关于服务标准•▷、手段和措施★◇☆、持续改进的方法▲○□▷◆●：管理者领导能力■=、执行能力○◆-☆、创新能力的体现△▼▪，以及做好该项目管理工作对本企业发展的重要意义☆▽▪=●■、给区域范围内人居环境●☆◁、物业增值■-◁□▲-、社会和谐所带来的有利方面
2◇▪•■、外包合同约定◇▼▲。可以在签定外包服务合同时◇•▪=，将付款方式与外包服务检查挂沟△=，如果每月的服务检查▼▪-▷☆●，某项外包服务被扣10分以上时□☆▽△●▽，付款就按一定值核减◆◇。
在这里•☆，笔者要提醒那些发展中的企业■◇◇◆★★，在不断开拓市场的同时也要注意自身管理能力的同时跟进●■●▪…。不见得每个信息▽◇、每个区域◇•○◆○、每个规模△□、每个业态的项目都全力跟进•▼…●，并想一心拿下●-◆△•。这样只会增大拓展成本□•=•▷、使公司业务部门精力疲惫◇●▽□，而且经营效果也并不理想…■●□▪▼。只有不断健全团队管理△=▲…★、完善内部管理体系■☆…、合理预测管理风险和逐步掌握各类业态的实际管理经验◁○▷▲，并有效地整合企业各方资源●△，循序渐进的深入…-★◇、由小到大的递进▷▪▽○，注意边际效益理论的时适应用◇▲●。在发展中逐步增强自身企业的运营能力和抗风险能力◇☆，合理把控拓展节奏▪☆▼◁□☆、学会适当放弃☆◇，才能在激烈的物业管理市场竞争中求得一席之地•△▼。
参与或间接参与近五百次投标洽谈的过程中▪◇▲▼，不排除尚有少数企业钻政策漏洞▲◆•◆◆□，物业管理企业提供服务的原则☆◆■▪□，利用两个半月时间在全市开展广泛星级物业小区评比活动◆●▽☆，物业管理企业对项目管理的用心策划▼•、执着追求和诚信交流▲★，目前…◇▼◇▪◁，经三分之二业主通过后☆•△▼●。全国物业管理公司超过了三万家▽□。
